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买房卖房理财都要有一套新思路

来源:成都房产律师   网址:http://www.cdfcjflvshi.com/   时间:2016-11-14 09:11:50

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????  随着国家税务总局下发的“108号文”的出台,个人房产转让所得已经被正式列入“财产转让所得”项目,20%的税率也让众多投资者和买房人的理财神经被深深触动。在房地产政策层面发生了众多变化的今天,作为普通置业者,如何在新政之下进行选择已经渐渐成为焦点。

持有还是抛售

  受“108号文”影响最大的莫过于二手房市场,由于担心出售房屋的收益将会大打折扣,不少业主在考虑将 自己的房子“转售为租”。但根据记者的采访和实例计算,“转售为租”并不一定获得更好的收益。

  刘女士2003年以每平方米5500元的价格购入一套上海万里城(巴黎之春第二期)100平方米的商品房,总价为55万元,首付15万元,银行贷款40万元,年限为20年。前一阵刘女士刚以每平方米8000元的价格出售此房,挂牌后不久就遇上了新政出台。

  根据税收征收规定,个人所得税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%,刘女士如果售出这套80万元的房子,需要缴纳的个税为 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%=31150.9949元(注:房屋原值=原房价+印花税+契税+产权证印花;合理费用=住房贷款利息+手续费+公证费;住房贷款利息以最新的房贷利率计算,计算三年的住房贷款利息。根据“商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%”的规定,案例中合理费用假设为原值的10%)。

  因此,刘女士所要缴纳的税费总额为营业税+印花税+个税=44400+400+31150.9949=75950.9949元。

  该房现在出售的话,实际收入为转让收入-首付-应缴税收-三年房贷利息(800000-150000-75950.9949-41100.0255=532948.9796元)。

  如果刘女士“转售为租”三年后出售此房,届时因购房已超过5年,因此不用缴纳营业税和个人所得税。根据业内人士分析,今后房价会趋于平稳,不会大跌或大涨,因此,我们姑且把三年后的转让价仍定为80万元,每个月的房租收入为2000元。

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